Na co zwrócić uwagę przy kupowaniu mieszkania pod wynajem?

mieszkanie pod wynajem

Coraz więcej inwestorów decyduje się na zakup mieszkania pod wynajem. Jest to bardzo poważny rodzaj zobowiązania, a zarazem – niemałe wyzwanie. Aby ustrzec się przed wieloma pułapkami, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, warto zwrócić uwagę na zagadnienia prawne oraz kwestie techniczne. Jakie? Jak wygląda kupno mieszkania inwestycyjnego krok po kroku? O tym się dowiesz w niniejszym artykule.

Kupno nieruchomości pod wynajem wymaga pewnej wiedzy. Warto ją jednak nabyć, ponieważ wciąż jest to jedna z najpewniejszych możliwych lokat kapitału. Co więcej, inwestycje w nieruchomości okazują się być coraz bardziej opłacalne. Zdarza się jednak, że deweloperzy oraz osoby sprzedające mieszkania chcą przed kupującymi ukryć pewne informacje. Czasami jednak to my sami nie zwracamy uwagi na szczegóły, które mogą być istotne dla naszych potencjalnych najemców. Co zatem warto uwzględnić przed zakupem? Odpowiadamy.

Lokalizacja mieszkania

To pierwsza kwestia, na którą powinniśmy zwrócić uwagę. I nie chodzi tu tylko o dzielnicę miasta, ale i o same miasto. Obecnie bardziej opłaca się kupić mieszkanie w ośrodku, który jest atrakcyjny dla najemców niż lokal w miejscowości, z której mieszkańcy masowo wyjeżdżają. Warto rozważyć wybór miasta, w którym:

  1. jest sporo ofert pracy,
  2. panuje niskie bezrobocie,
  3. obecne są uczelnie, szkoły, przedszkola,
  4. blisko są parki, lasy oraz zbiorniki wodne,
  5. są restauracje, kina, sklepy, kawiarnie i punkty usługowe,
  6. występuje komunikacja miejska,
  7. jest bezpiecznie i występuje niska skala przestępczości.

Należy zaznaczyć, że nie wszystkie te czynniki muszą być istotne dla najemców. Przed zakupem mieszkania warto zastanowić się, komu zamierzasz je wynajmować – inne kwestie będą ważne dla rodzin z dziećmi, inne – dla studentów. Przed zakupem warto zapoznać się również z planem zagospodarowania przestrzennego, dzięki któremu dużo dowiesz się na temat planowanych inwestycji, przeznaczeniu znajdujących się w okolicy terenów oraz warunkach ich zabudowy. Te informacje istotne są zwłaszcza dla tych osób, które obawiają się np. tego, że w pobliżu powstanie obwodnica lub wieżowiec, który zaburzy atrakcyjną panoramę danej lokalizacji.

Stan mieszkania lub domu

Zdarza się, że inwestorzy kupują mieszkanie w atrakcyjnej cenie, które jednak jest zniszczone i zaniedbane. Jeśli zamierzasz nabyć pierwsze mieszkanie na wynajem, pamiętaj, że doprowadzenie go do odpowiedniego stanu może okazać się sporym wydatkiem. Co więcej, remont może trwać dłużej niż planowałeś. Dlatego też zakup zaniedbanych mieszkań radzimy raczej doświadczonym inwestorom.

Niezależnie jednak od tego, jakie zamierzasz kupić mieszkanie, zwróć uwagę na:

  1. wiek budynku,
  2. stan budynku, elewacji i dachu,
  3. technologię i materiały, które wykorzystano przy jego budowie,
  4. obecność piwnic, garaży, komórek lokatorskich,
  5. stan klatki schodowej i wind,
  6. obecność domofonu lub wideofonu.

Poniżej podajemy czynniki, które również należy uwzględnić przed zakupem i krok po kroku przeanalizować przed zakupem mieszkania inwestycyjnego.

Stan ścian i podłóg

Dokładnie sprawdź, czy w mieszkaniu nie ma pleśni. Może ona powodować problemy ze zdrowiem, a także utrudniać życie alergikom – unoszące się w powietrzu strzępki grzybni mogą podrażniać oczy, skórę i nos. Jeżeli grzyb sięga w głąb muru, pokonanie go będzie bardzo trudnym zadaniem. Obejrzyj ściany również pod kątem zacieków, zawilgocenia, plam tłuszczu oraz innych plam, np. po kawie. Jest to o tyle istotne, że ich czyszczenie może nie przynieść zadowalających efektów. Co więcej, zdarza się, że nawet kilkukrotnie malowanie ściany nie pomaga w zamaskowaniu niektórych śladów.

Obecność szkodników

Jeżeli po wejściu do mieszkania czujesz charakterystyczny zapach, może być on związany z obecnością szkodników. Martwe osobniki i ich odchody mogą być niewidoczne na pierwszy rzut oka, dlatego warto sprawdzić przestrzenie za szafkami, pod meblami, przy zlewie, jak również i w kątach ścian. Zalecamy rzucić okiem za lodówkę i kuchenkę gazową, a także przestrzenie pod obrazami. Jest to o tyle istotne, że walka ze szkodnikami bywa długa i zdarza się, że nie przynosi pożądanych efektów.

Stan armatury

Przed zakupem nie można zapomnieć również o sprawdzeniu stanu armatury. Ważne jest przede wszystkim to, czy po odkręceniu kurków pojawia się zarówno ciepła, jak i zimna woda. Zwróć uwagę także na jej ciśnienie w kranach oraz czy przypadkiem nie przeciekają rury i odpływy.

Inne czynniki związane ze stanem domu

Inne kwestie, na które powinieneś zwrócić uwagę, to:

  1. elektryczność – warto sprawdzić stan, liczbę oraz działanie gniazdek elektrycznych, a także to, czy światła się włączają;
  2. liczniki – zwróć uwagę na zużycie wody, gazu i prądu od ostatniej wymiany, ale również i na stan samych liczników, ponieważ być może trzeba będzie je wymienić na nowsze;
  3. balkon – weź pod uwagę jego wielkość i stan techniczny, ale też zerknij na sąsiednie balkony i okna – jeżeli widzisz, że znajdują się na nich nieczystości i np. odchody gołębie, możesz mieć w przyszłości problem, ponieważ latem są one przyczyną nieprzyjemnego zapachu.

Na co zwrócić uwagę na rynku pierwotnym?

Poniżej podajemy kilka czynników, które warto wziąć pod uwagę przed zakupem mieszkań na rynku pierwotnym.

Wybór odpowiedniego dewelopera

Przy kupowaniu mieszkań z rynku pierwotnego, bardzo istotny jest wybór odpowiedniego dewelopera. Na początku należy zajrzeć do księgi wieczystej – dzięki temu dowiesz się, czy ma on prawo do dysponowania danym gruntem i kto jest jego prawdziwym właścicielem. Księgi wieczyste można przejrzeć przez internet oraz w standardowy sposób, czyli w samym sądzie. Aby sprawdzić ich zawartość, wystarczy podać odpowiedni numer.

Warto zbadać również, czy deweloper posiada pozwolenie na budowę. W następnej kolejności należy sprawdzić, czy jego firma nie jest przypadkiem w stanie upadłości lub likwidacji. Informacje te można znaleźć w Krajowym Rejestrze Sądowym oraz Polskim Związku Firm Deweloperskich. Jeżeli zauważysz tam niepokojące informacje, zerwij współpracę z daną firmą lub nie podejmuj jej w ogóle – w przeciwnym razie możesz stracić pieniądze.

Rachunek powierniczy

Jeśli zamierzasz kupić lokal na rynku pierwotnym, zalecamy sprawdzić, czy rachunek, na który będziesz wpłacał pieniądze za mieszkanie, to tzw. rachunek powierniczy. Dzięki niemu bank przekazuje środki deweloperowi wraz z postępem budowy (w przypadku rachunku otwartego) bądź po przeniesieniu własności mieszkania (w przypadku rachunku zamkniętego). To z kolei sprawia, że deweloper nie może zdefraudować danych środków.

Umowa

Dokładnie czytaj umowy, które podpisujesz – niezależnie od tego, czy jest to umowa rezerwacyjna, przedwstępna czy też umowa sprzedaży (choć ta akurat jest najważniejsza). Niektórzy deweloperzy umieszczają w nich dwuznaczne bądź niedozwolone zapisy, dlatego – w razie jakichkolwiek wątpliwości – warto pytać o każde zagadnienie. W umowie nie mogą znaleźć się zapisy o wysokich karach za odstąpienie od umowy lub niedotrzymanie terminu wpłaty rat. Zwróć uwagę również na to, czy nie ma w niej paragrafu o bardzo niskich upustach w przypadku opóźnienia terminu odbioru mieszkania.

Rynek wtórny

Jakie rzeczy należy uwzględnić, kupując mieszkanie na rynku wtórnym? Sprawdź kilka kroków, które są niezbędne przy zakupie mieszkania inwestycyjnego z drugiej ręki.

Kwestia właściciela

Przed zakupem mieszkania na rynku wtórnym również należy przejrzeć księgi wieczyste. Dzięki nim sprawdzisz, kto jest faktycznym właścicielem lokalu oraz czy dana nieruchomość nie jest obciążona hipoteką (o której więcej piszemy w kolejnym podpunkcie) bądź też prawami rzeczowymi. Aby przekonać się, czy właściciel ma do lokalu pełne prawa, warto poprosić go również o dokumenty, które będą to potwierdzały, takie jak:

  1. akt notarialny sprzedaży lokalu bądź darowizny,
  2. zaświadczenie o przydziale ze spółdzielni,
  3. postanowienie sądu o nabyciu spadku.

Obciążenia

W księdze wieczystej warto sprawdzić także inne, ewentualne obciążenia. W dziale IV możesz znaleźć informacje o obciążeniach hipotecznych, hipotekach przymusowych (wynikających z orzeczenia sądu) oraz ewentualnych postępowaniach komorniczych. Warto poprosić właściciela również o zaświadczenie ze spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, w którym powinna znaleźć się informacja o niezaleganiu z czynszem lub innymi opłatami mieszkaniowymi. Sprawdź także, czy w mieszkaniu nie jest przypadkiem zarejestrowana działalność gospodarcza. Jak to zrobić? Na przykład przez internet, przy pomocy różnych baz firm. Jeżeli okaże się, że jakaś działalność jest w danym lokum zarejestrowana, właściciel powinien przenieść jej siedzibę w inne miejsce i to jeszcze przed podpisaniem końcowego aktu notarialnego sprzedaży lokalu.

Dożywocie

Zdarza się również, że mieszkania obciążone jest dożywociem – wówczas nabywca jest zobowiązany do zagwarantowania dożywotniego utrzymania osobie zbywającej (tzw. dożywotnikowi). Co więcej, nabywca – nawet jeśli sprzeda mieszkanie – musi zapewnić dożywotnikowi mieszkanie, wyżywienie oraz ubranie. Informacja o dożywociu znajduje się w III dziale księgi wieczystej.

Czasem nabywcy kupują mieszkanie z zameldowanym lokatorem, który może być jednocześnie dożywotnikiem. Aby uniknąć takich sytuacji, należy poprosić sprzedającego o zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich lokatorów – dokument ten można uzyskać w urzędzie gminy. Jeżeli w mieszkaniu zameldowany jest sam właściciel i mówi, że wymelduje się dopiero po sprzedaży mieszkania, powinno to wzbudzić twoją czujność.

Prawo budowlane

Przed zakupem mieszkania warto sprawdzić, czy wszystkie modyfikacje zostały przeprowadzone zgodnie z prawem budowlanym. Tutaj warto uwzględnić różnicę między remontem a przebudową. Proste prace remontowe, jak np. malowanie ścian czy też niewielka modernizacja łazienki, nie wymagają zgłaszania do urzędu miasta. Jeśli jednak poprzedni właściciel zdecydował się na tynkowanie mieszkania, jego ocieplanie od środka bądź też budowę podjazdu do garażu, powinien z pewnością uzyskać pozwolenie na budowę. To, czy zgoda na przebudowę została wydana, można sprawdzić w starostwie lub urzędzie miasta.

Koszty przy zakupie nieruchomości

Pamiętaj, że z każdą inwestycją wiążą się podatki i inne opłaty, które mogą mieć w różnych miejscach różną wysokość. Zależą one również od tego, czy kupiłeś dane mieszkanie na rynku pierwotnym, czy wtórnym.

Pod uwagę należy wziąć również takie opłaty, jak:

  1. taksa notarialna – opłaty są w tym przypadku odgórnie uregulowane przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej; jeśli więc np. wartość mieszkania wynosi 100 tys. złotych, należy uiścić opłatę w wysokości 1200 zł + VAT;
  2. opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej – podzielona jest ona na dwie części: za wniosek o wpis w księdze wieczystej prawa własności (200 zł) oraz za założenie księgi (60 zł);
  3. podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – dotyczy nieruchomości z rynku wtórnego, wynosi 2% ceny sprzedawanej nieruchomości, płaci go kupujący w przypadku podpisania umowy sprzedaży;
  4. prowizja dla pośrednika – jeśli jesteś zobowiązany do jej zapłacenia, powinna wynosić ona od 1 do 3% ceny sprzedaży + VAT, tutaj można się jednak targować.
  5. Zwróć uwagę na wysokość czynszu do wspólnoty mieszkaniowej oraz to, jakie opłaty są wliczone w czynsz. Warto sprawdzić również, czy istnieje fundusz remontowy oraz jaka jest, ewentualnie, wysokość składki.

Zaliczka i zadatek

Przed wykonaniem umowy często wymaga się zaliczki lub zadatku.. Jak się jednak okazuje, te dwa pojęcia oznaczają coś zupełnie innego. Zaliczkę wlicza się w cenę nieruchomości i jeśli nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, zwracana jest ona w tej samej kwocie. Natomiast zadatek, jeśli umowa nie zostanie podpisana z winy kupującego, nie jest zwracany. Jeżeli nie podpisze się jej z kolei z winy sprzedającego, musi on zapłacić kupującemu dwukrotność zadatku. Warto o tym pamiętać przy podpisywaniu umowy przedwstępnej, gdzie jest mowa właśnie o zaliczce bądź też zadatku.

Podsumowanie

Zakup mieszkania pod wynajem wymaga sprawdzenia stanu technicznego budynku, uwzględniając m.in. ściany, podłogi, elewację, armaturę. Należy upewnić się również w kwestiach związanych z ewentualnymi obciążeniami, dożywociem czy też prawem budowlanym. Nie jest proste znalezienie i kupno mieszkania inwestycyjnego, krok po kroku należy wcześniej sprawdzić wszystkie czynniki techniczne, finansowe i prawne. I mimo że przed zakupem mieszkania trzeba pamiętać o wielu istotnych kwestiach, warto się tego podjąć, ponieważ inwestycja ta jest dziś bardzo opłacalna – o wiele bardziej niż lokaty czy też rachunki w bankach.

Najnowsze ogłoszenia