Jak wybrać najemcę (lokatora) nieruchomości?

mieszkanie inwestycyjne

Wybór odpowiedniego najemcy nie jest łatwym zadaniem. Trudno na wstępie powiedzieć, że dany lokator będzie uczciwy, wypłacalny, a do tego zadba o odpowiedni stan mieszkania. Jednocześnie każdy właściciel marzy o tym, aby nie mieć z najemcą żadnych problemów. I nic dziwnego, w końcu jest to inwestycja, która powinna przynosić pasywny dochód.

Jeśli nie chcesz, aby wybór lokatora był czysto losowy, musisz zwrócić uwagę na kilka aspektów. Jeżeli istnieje taka potrzeba, możesz poprosić o przedstawienie różnych dokumentów – uczciwa osoba nie powinna mieć z tym problemów. Co jeszcze warto wziąć pod uwagę? I o czym jeszcze należy pamiętać, aby później nie żałować?

Wstępna selekcja i warunki

Tylko od ciebie zależy, jakiej płci, w jakim wieku i sytuacji życiowej powinien być twój najemca. Niektórzy podpisują umowy ze studentami, inni – z osobami pracującymi bądź dużymi rodzinami z dziećmi. Kryteria te warto uwzględnić już w ogłoszeniu – dzięki temu dokonasz wstępnej selekcji.

Już na pierwszym spotkaniu warto sprawdzić, czy najemca zgadza się na wszystkie twoje warunki. Nie odpowiada ci palenie w domu? Powiedz mu o tym. Nie chcesz, aby przebywały w twoim domu zwierzęta? Koniecznie zaznacz to podczas rozmowy, a najlepiej już w ogłoszeniu. Pamiętaj jednak, że doświadczeni inwestorzy twierdzą, iż nie warto przekreślać niektórych lokatorów ze względu na posiadanie kota czy psa. Dlaczego? Ponieważ takim osobom o wiele trudniej jest znaleźć mieszkanie i gdy się im już to uda, starają się bardzo o nie dbać. Oczywiście nie jest to zasada i nie dotyczy to wszystkich – jeżeli nie chcesz mieć w mieszkaniu kota i psa, masz prawo tego wymagać. Jeżeli jednak pozwolisz mieszkać u siebie najemcy ze zwierzętami, zaznacz dokładnie w umowie, za jakie zniszczenia będzie on odpowiedzialny.

Zapytaj, jak długo dana osoba zamierza wynajmować mieszkanie. Określ również dokładny termin wpłaty czynszu. Dodatkowo, możesz ze sobą przynieść umowę najmu i sprawdzić, czy najemca akceptuje wszystkie opisane w niej zasady (jeśli istnieje taka potrzeba, możesz dokument przesłać mu również mailem). Wyjaśnij najemcy zasady pobierania i zwrotu kaucji oraz to, do czego jest zobowiązany w przypadku wyrządzenia ewentualnych szkód. Omów z nim również protokół zdawczo-odbiorczy. Dzięki wszystkim tym czynnościom istnieje większa szansa na to, że unikniesz ewentualnych niespodzianek.

Wiarygodność

Ważne jest, aby podczas selekcji lokatorów nie spieszyć się i nie wynajmować nieruchomości pierwszej lepszej osobie. Dlatego też warto zadać jej kilka pytań o to, czym zajmuje się na co dzień, gdzie pracuje, gdzie mieszka obecnie i dlaczego szuka nowego mieszkania – ta ostatnia kwestia jest najistotniejsza i warto dopytać o szczegóły. Dzięki temu możesz dowiedzieć się, np. że dana osoba nie płaciła czynszu na czas. Możesz też poprosić o poprzednie adresy zamieszkania i zbudować historię najmu danej osoby.

Jeśli chcesz, możesz zapytać również, dlaczego dana osoba chce mieszkać właśnie w tym miejscu – odpowiedź na to pytanie może cię zaskoczyć. Jeżeli odpowie ona np. „Co ciebie to obchodzi?”, odradzamy - rzecz jasna - podpisywanie z nią umowy. Niektórzy właściciele biorą też namiary do poprzednich właścicieli mieszkań i pytają ich o opinię. Jeśli nie chcesz, nie musisz tego robić, ale możesz zapytać, czy potencjalny najemca byłby ewentualnie w stanie podać taki numer – to już dużo ci powie na temat danej sytuacji. Warto też poprosić o kontakt do bliskich danej osoby, w razie gdyby pojawiły się jakiekolwiek problemy z najmem. Jeżeli zauważysz, że dana osoba ma problem z podaniem niektórych informacji i próbuje się jakoś wykręcać, powinno to wzbudzić twoją podejrzliwość. Rzetelny najemca powinien dostarczyć wszystkie dane bez problemu.

Zachowanie

Ludzie przychodzą, niestety, w różnym stanie na oglądanie mieszkania. Zdarza się, że niektórzy odwiedzają je, będąc nawet pod wpływem alkoholu. Jeżeli zauważysz coś niepokojącego w zachowaniu najemcy, nie ignoruj tego. Zależy ci na kulturze najmu? Wybieraj ludzi kulturalnych. To, jak zachowuje się dana osoba, jest odzwierciedleniem tego, w jaki sposób będzie odnosiła się w przyszłości do ciebie i twoich sąsiadów. Jeżeli jest ona opryskliwa, złośliwa lub, po prostu, chamska, nie podpisuj z nią umowy – nawet jeżeli bardzo ci się spieszy.

Wypłacalność

Warto zwrócić uwagę na wiarygodność finansową i wypłacalność najemcy. Zalecamy pytanie o sytuację finansową i zatrudnienie. Możesz też poprosić o zaświadczenie o zarobkach, ostatni pasek z wypłaty bądź umowę o pracę. Jeżeli wynajmujesz mieszkanie niepracującym studentom, poproś o zaświadczenie rodziców z pracy. Zapytaj też o adres miejsca zatrudnienia osoby, która płaci w rzeczywistości za twoje mieszkanie. Pamiętaj też, że jeżeli twoi najemcy proszą o rozłożenie kaucji i innych opłat na raty, a do tego proszą o duże obniżenie czynszu na wstępie, powinno dać ci to do myślenia.

Należy zaznaczyć, że niektórzy właściciele pobierają każdego miesiąca tę samą opłatę, obejmującą zużycie mediów, czynsz najmu, czynsz administracyjny oraz inne koszty, które wiążą się z wynajmem. Dzięki temu lokator zna finalny koszt za mieszkanie i wie, ile pieniędzy dokładnie będzie musiał wydać każdego miesiąca. To w pewien sposób zabezpiecza właścicieli przed problemem z nieterminowymi wpłatami.

Umowa najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego to dokument, w którym najemca oświadcza, że w razie ewentualnej eksmisji będzie miał gdzie mieszkać. Podpisuje go u notariusza, jednak musi zapłacić za to około 200 zł. Mamy świadomość, że bywa to problematyczne i - tak naprawdę - nie zawsze jest konieczne. Warto jednak podpytać potencjalnego najemcę, czy ewentualnie byłby w stanie taką umowę podpisać - jeśli stanowczo się sprzeciwia, powinno dać ci to do myślenia.

Warto zaznaczyć, że jeżeli zdecydujesz się na umowę najmu okazjonalnego, nie zabezpiecza cię ona w stu procentach. Dlaczego? Ponieważ może się okazać, że - w wyniku różnych okoliczności - twój najemca nie będzie miał jednak gdzie mieszkać i nie będzie go tak łatwo eksmitować, zwłaszcza jeżeli w grę będzie wchodziło małe dziecko. Istnieje tzw. ustawa o ochronie praw lokatorów, która zwyczajnie na to nie pozwala. Jednak, co warto zaznaczyć, umowa najmu okazjonalnego przyspiesza ewentualny proces eksmisji, choć nie jest to takie proste.

Podsumowanie

Znalezienie odpowiedniego najemcy bywa trudne. Dlatego też warto weryfikować różne informacje. Pamiętaj, że nie musisz korzystać ze wszystkich podanych wyżej wskazówek – ważne, aby upewnić się w niektórych kwestiach, ale też zachować umiar, aby przypadkiem tych najlepszych lokatorów nie spłoszyć. Jednocześnie, im cenniejsza jest dana nieruchomość, tym więcej możesz od swoich najemców oczekiwać oraz wymagać.

Najnowsze ogłoszenia